“房子空着没住人，漏水怎么能算我的责任？”

这声疑问，道出了不少业主面对空置房引发纠纷时的普遍认知误区。近日，一起因高层空置房水龙头漏水淹了楼下邻居的案件，经二审终审尘埃落定。是启动诉讼程序的“总开关”。

事件起因于一场突如其来的“楼上渗水”。居住在某小区12楼的原告李某，某日发现家中天花板持续滴水，客厅墙面乳胶漆大面积起泡脱落，卧室木质地板因浸水严重鼓包变形，部分家具也出现受潮损坏。意识到问题源自楼上后，李某第一时间联系了物业公司和13楼业主被告赵某。

彼时赵某远在外地，接到通知后当即表示，其13楼房屋尚未装修，自交房后便一直空置，从未有人入住，绝不可能发生漏水。在物业和李某的反复要求下，赵某才委托同城朋友到场开门查看。现场景象印证了漏水源头：赵某家中厨房水龙头处于开启状态，积水已深达数厘米，漫过踢脚线后顺着楼板缝隙持续渗漏至楼下，屋内地面、墙角均有明显浸水痕迹。物业公司当即关闭赵某家总水阀，漏水现象随即停止，并出具书面证明确认漏水源头及现场情况。

事故发生后，李某就房屋装修修复、家具维修等费用与赵某协商赔偿，却遭到断然拒绝。赵某坚持认为，自己既未入住也未装修，水龙头开启绝非其本人或其委托人员操作，漏水事件属于“意外”，与自身无任何关联，不应承担赔偿责任。多次协商无果后，李某收集了物业证明、现场照片、维修报价单等证据，向法院提起诉讼，要求赵某赔偿各项损失共计3万余元。

经审理，法院认为，此案的核心在于不动产所有权人管理义务的界定。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条“不动产相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系”及第二百九十六条“不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害”的规定，赵某作为13楼房屋的所有权人，对房屋及其附属设施享有占有、使用、收益和处分的权利，同时也负有法定的管理和维护义务。

这种义务并非以“是否实际居住”为前提——房屋空置时，业主更应通过关闭总水阀、定期委托他人检查等方式，防范设施故障引发的风险。赵某长期空置房屋却未采取任何防范措施，未能及时发现并排除水龙头漏水的安全隐患，最终导致楼下李某财产受损，已构成侵权。结合司法鉴定意见及维修票据，一审法院判决赵某全额赔偿李某的经济损失。

赵某不服判决，以“自身无过错、事发后已及时配合排查”为由提起上诉，主张自己仅需承担部分责任而非全部。二审法院经审理查明，一审判决认定事实清楚、适用法律准确。法院强调，业主对房屋的管理义务是全链条的，既包括事故发生后的配合义务，更核心的是事前的风险防范与日常维护责任。在赵某未能举证证明漏水系不可抗力、第三方过错或李某自身原因导致的情况下，其以“房屋空置、非人为操作”为由提出的抗辩，缺乏事实和法律依据。最终，二审法院驳回上诉，维持原判。

“这起案件的判决，精准击中了‘房屋空置即免责’的认知误区。”在城市商品房普及的今天，房屋空置现象并不少见，但不少业主存在“房子空着就不用管”的错误观念，忽视了所有权背后的管理义务。《民法典》明确了不动产权利的边界，所有权人行使权利时必须兼顾他人合法权益，“权利与义务对等”是贯穿始终的核心原则——业主享受房屋带来的收益（如增值、出租等），就必须承担相应的管理责任，即便房屋暂时闲置，这份责任也不能“闲置”。

若漏水源于业主专有部分（如户内水管、水龙头、热水器等），无论业主是否居住，均需承担管理不当的责任；若系小区公共管道维护缺失，则由物业公司担责；若为房屋本身质量问题且在保修期内，开发商需承担赔偿责任。专家特别提醒，遭遇漏水纠纷时，当事人应第一时间通过拍照、视频、物业见证等方式固定证据，明确漏水源头，优先通过社区调解、物业协调等方式化解矛盾，协商无果时可通过司法鉴定明确损失与责任，依法维权。

通过个案的审理明确了“房屋空置≠责任空置”的底线规则，向所有不动产所有权人传递了清晰的法治信号：权力的行使必须以履行义务为前提，对自有财产的管理不仅是对自身权益的保护，更是对他人、对社会秩序的责任。在高密度的城市居住环境中，邻里之间的权利边界需要法律明确，更需要每个权利人主动恪守责任。唯有如此，才能从源头减少邻里纠纷，构建和谐有序的居住生态。